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계약기간이 종료되었을 때 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 전세계약을 체결 후 이사를 하더라도, 중간에 임대인이 변경되거나 계약기간이 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생될 우려가 있습니다. 이러한 경우에는 대항력과 우선변제권이라는 장치가 포함되어 있는 주택임대차보호법이라는 법률이 세입자의 보호를 위해 마련되어 있습니다.
전세계약 체결 후 대항력이란?
대항력은 세입자가 사는 주택에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 예를 들어, 계약했던 임대인이 주택을 판매하고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 새 임대인은 단순히 나를 내쫓을 수 없습니다. 대항력이 있는 경우에는 세입자가 주택에 계속 거주할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 대항력을 행사하기 위해서는 주택임대차보호법 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 주택의 인도는 실제로 주택에 거주하며 생활하는 것을 말하며, 주민등록은 해당 주택의 주민으로 등록되는 절차를 의미합니다. 주민등록을 마친 다음 날부터 세입자는 대항력을 갖게 됩니다. 하지만, 주의해야 할 점이 있습니다. 대항력을 갖기 위해 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 갖게 되는데, 이 시점 이전에 악질적인 임대인이 등기부등본을 통해 권리변동상황을 확인하고 집을 담보로 대출을 받는 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우 은행의 근저당권이 세입자의 보증금보다 우선하여 경매 시 우선 보호를 받을 수 있습니다. 따라서, 대항력을 갖기 전까지는 등기부등본을 통해 권리변동상황이 발생하는지 주시하는 것이 중요합니다. 위 내용을 간단히 정리하면, 대항력을 가지려면 실제로 주택에 거주하고(주택의 인도), 주민등록을 마친 다음 날부터(전입신고) 대항력을 갖게 됩니다. 하지만 대항력을 행사하기 전까지는 등기부등본을 주시하여 권리변동상황을 확인하는 것이 중요합니다.
전세계약 체결 후 우선 변제권
우선변제권은 채무가 있는 상황에서 특정한 채권자가 다른 채권자보다 우선적으로 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 낮은 순위의 권리자보다 우선적으로 돈을 받을 수 있게 됩니다. 우선변제권을 갖기 위해서는 먼저 대항력과 확정일자를 갖추어야 합니다. 대항력은 실제로 집에 거주하면서 전입신고를 해야만 생기는 권리이며, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있으면 받을 수 있습니다.
따라서, 임대차 계약서를 작성한 날에 확정일자를 발급받아야 합니다. 확정일자를 받는 방법으로는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소를 방문하여 신청할 수 있습니다. 또한, 2023년 6월부터 시행된 '임대차 신고제'의 영향으로 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되는 시스템이 도입되었습니다. 대상 지역의 행정복지센터나 담당 기관에 문의하시거나 인터넷 등기소의 홈페이지에서 관련 정보를 확인하실 수 있습니다.
주택임대차 신고제 등록하기
주택 임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대 기간, 임대료 등의 계약 내용을 공공기관에 신고하는 제도입니다. 이를 통해 임대차 시장의 정보가 투명하게 공개되고, 세입자의 권리가 보호됩니다 주택 임대차 신고는 대부분의 경우 인터넷을 통해 신고할 수 있습니다. 주택 임대차 신고를 위한 부동산 거래 관리 시스템 홈페이지를 통해 계약 내용을 입력하고 제출하면 됩니다. 일부 지역에서는 오프라인 신고를 위한 방문 신고센터도 운영하고 있습니다. 또한, 주택 임대차 신고제는 일부 지역에서 시행되고 있으며, 법적인 근거와 상세한 신고 방법은 해당 지역의 관련 법령 및 공공기관의 안내를 참고하시기 바랍니다.